距离江苏省政府不到1公里，南京的中枢区，一幢建于20世纪50年代、领有24套住宅的砖木结构二层小楼，居民历经8年，终于完成小楼的原地捣毁重建，这是饱读楼区虎踞北路4号5幢的故事简略。

手脚宇宙惨酷的由居民主导的危旧楼原地捣毁重建案例，新的5幢诚然最终建成，居民顺利入住，但过程却漫长、迂回。

原地捣毁重建后的南京饱读楼区虎踞北路4号5幢，由原先的南入户改为北入户，4个单元变成6个单元，一梯三户变成一梯两户。影相/本刊记者 王宇

居民最终以不到3100元/日常米的价钱，守住了我方在城市中枢区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产已毕增值，居住水平得到了本质改善。

但要说顺利，也会有居民有不同认识：工程有瑕疵、设计有颓势、造价超预期，尤其是部分居民质疑信息不透明、利益分派不公。

从2016年进入翻建决策的本质性谈论，到2022年完工托付，在长达6年的周旋、博弈中，分歧以致演变成了对立，邻里之间的肢体冲突不得不依靠警方介入才可止息。

“应承排险翻建、透澈甩掉隐患”

李芒一直知谈，212室这套建筑面积不到83日常米的房子，是父亲留住的“大困难”。

父亲是20世纪50年代的大学生，酣醉音乐，可爱老房子特有的音效，当莫扎特的《小夜曲》在胶木留声机上响起，小楼的天花板与地板，会与之产生一种令东谈主千里醉的奇妙共鸣。

父亲示寂后，房子残败了，墙面吊顶零散、楼板损坏。李芒把房子廉价租给掌握的大学生，我方住到了10公里外的光华门。但她躲不开老房子带来的无限纳闷，高下水管谈松弛漏水，屡屡淹到楼下。最难的一次，她更阑骑着电动车赶来安抚邻居，折腾到凌晨再骑车回家。

2013年，挨着这栋楼的城西干谈桥改隧，也许是施工爆破的起因，这栋楼的外立面出现裂痕。居民们找政府反应情况，要求“透澈修订、甩掉隐患”。

参与几次盘考后，此前并不显眼的邻居张伟建议了更踊跃的计划：原地重建。他很快运行奔跑。2014年7月，5幢经南京市房屋安全轻浮处轻浮为C级局部危房。一个月后，饱读楼区住建局下达5幢危房治理排险请问。

2015年3月7日，经全体产权东谈主、使用东谈主签名应承，包括张伟、李芒在内的7位居民，成为翻建工程使命小组的成员，肃穆翻建工程全面使命。自后，小构成员几经变更，但张伟永久是完全中枢的东谈主物。把柄商定，翻建使命实行集结协商轨制，不设组长，集体谈论决定。议事恪守“少数遵循大量”的原则，以参与表决东谈主数的80％应承为通过，未能参与表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权东谈主、使用东谈主必须遵命引申。

尽管那时东谈主心够皆，但居民自愿驱动的C级险房翻建，在策略上并无旅途可依，使命鼓动迟缓。许明退休前在饱读楼区东谈主民法院民事审判庭担任副庭长，闇练法律律例和策略，便查阅斟酌依次，于2016年3月26日向宁海路街谈做事处递交了《对于要求虎踞北路4号5幢C级危房列入危旧房修订的央求》。

记者得回的一份文献表示，2016年7月28日，宁海路街谈做事处的带领到这栋楼了解情况，要求产权东谈主必须在斡旋意志的基础上排险翻建。8月15日，全体产权东谈主达成一致并签名：第一，应承排险翻建、透澈甩掉隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行责罚；第三，自筹建造资金，按照预估逐日常米1200元到1900元预收，待房屋设计、施工预算详情后，多退少补。

阁楼地下室之争

决定翻建之后，张伟建议了一个改善方针，“楼下架空防潮，楼上透风隔热”，看起来直击一层湿气、二层酷热的痛点。但这背后还守密了借翻建扩大使用面积的微妙：透风隔热，楼上不错修阁楼；架空防潮，楼下不错修地下室。

把柄《南京市险房翻建经管宗旨》，险房翻建应当严格按照“旧址、原面积、原高度”的“三原”原则进行。这意味着想改善居住要求，翻建弗成侵害相邻东谈主的权益，只可在相对高度不变的情况下，在建筑物里面想宗旨。

按照居民的设计，建地下室是向下挖，不会改变建筑物的高度。而建阁楼就更容易，5幢是坡顶建筑，昔日二层与坡顶之间，本就有一个由轻质板材隔出的闷层。但由于透风不够好、轻质板材荷载有限，居民们独揽得很少。要是借着翻建，用混凝土楼板搭出坚固的阁楼，这么不错用最低的参预，最大收尾地皮活闲置空间。

张伟是二楼居民，他早就想好了：阁楼必须归二楼统统，一楼居民的利益不错通过建地下室来均衡。

毕业于建筑类专科、日常使命是经管建造技俩的陈毓芬，亦然二楼居民，她进一步建议：要是要建造地下室，二楼居民不该承担这笔用度，一楼居民应该想好是否要付这么的老本。

一楼居民不干了。一位从事筹算设计使命的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写谈：“争取本身利益最大化的前提，应该是保险人人利益相对平允。一些东谈主吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的低廉不说，还将地下室的建与不建推到前台，建议谁出资谁建造。一楼濒临的是两种可能，不建⋯⋯本不错另外得回独揽空间，效率一无统统；建，就得掏建造的钱，而得回一个鸡肋般昏暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速增值。这么的利益分派有少许点平允吗？”

5幢部分居民的阁楼。事实上，一层居民与二层居民曾有过公约，任何东谈主不得擅自占用阁楼空间。但二层居民以“开窗透风”的理论，事前在屋顶留了尺寸斡旋的窗户，并在街谈的合营下达成窗户的定制、出资共鸣。房屋建成后，二层居民在天花板上凿洞，搭建楼梯通往阁楼。阁楼也因此成为一、二层居民之间的心结。影相/本刊记者 王宇

在多位受访者的印象里，从2016年到2017年，每次开会都是不欢而散，翻建卡在修订决策上，无法鼓动。

张伟还建议过另一个均衡决策：一楼不错圈占绿化带酿成“前庭后院”。但这一显著不合乎表率的作念法，让一楼居民不肯意罗致。他们主张，阁楼是大众空间，应当架设大众楼梯直达，由一二楼居民瓜分。

事实上，为翻建决策争吵两年，是一段完全不错幸免的弯路。因为非论是用阁楼、建地下室照旧占绿化带，在筹算上都是行欠亨的。

要是依照居民的设计搭建通往阁楼的楼梯，那么坡屋顶手脚围合空间，就具备了可收支、可独揽的要求，坡屋顶因此酿成了建筑空间。按照要求，需要计入建筑面积。地下室的面积磋议亦然同样的预想。

而“三原”原则要求“原面积不变”，即房屋使用权证所载面积不变。要独揽阁楼和地下室，势必会打破原有的建筑面积。

距离5幢不到5公里，同样是城市的中枢区域，南京秦淮区石榴新村的原地翻建是秦淮区政府主导的。在详情设计想路之前，最先辩论的便是筹算要求，由筹算和建筑设计专科东谈主员指令、把控。

事实上，石榴新村出于安置需求，最终就加多了建筑面积，也改变了棚户区建筑的原有高度。这标明，对于“三原”原则，并非只好机械征服这一条路。

“‘三原’原则确立的初志，是幸免消险过程中滋扰相邻东谈主的正当权益。”秦淮区城市更新办综系数划组组长、建造局副局长童承江告诉《中国新闻周刊》。但他也强调，对“三原”的打破并非莫得范围，“咱们打破‘三原’的前提，是毫不滋扰左近权益东谈主的利益，也不触碰红线”。

设计决策：最敏锐的博弈

让统统住房都已毕南北通透，这是张伟建议的另一个重建建议。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提议当然得回这11户的相沿。张伟家我方曾经经是全南户型。

张伟我方在家画起了草图，尝试各式“摆放”方式，最终，他又一次作念出踊跃判断：将一梯三户变成一梯两户，把四个单元变成六个单元。

张伟回忆，住在一楼的妻弟曾与他强烈争吵，认为他不可能在住房面积不减的情况下，塞进两个新增的楼梯间。

在统统的危旧楼原地捣毁重建尝试中，房屋面积变化是最敏锐的问题。对此特殊警惕的一楼居民许明回忆，我方曾在5幢的交流会议上要求公示每套住房重建前与重建后的房产证登记面积，还建议使命小组应该事前商定好面积变动后的价钱补差功令，面积每加多1日常米，按照5万元的市集价补差，面积减少则按同价钱受到抵偿。“张伟立马否掉了这个提议。”许明回忆。但张伟却对《中国新闻周刊》回忆，我方从未传奇过这个提议，否定更是无从谈起。

2018年9月，许明致信宁海路街谈做事处，请求街谈监监使命小组公示房屋面积、鉴定抵偿公约：“这里的房子是各家的，是有房产证的，多得房的东谈主没罕见见，少得房的东谈主会有好多后遗症⋯⋯房价要事前协商好⋯⋯几十家房型、面积各不相似的旧房翻建，再加上老房子与新建方法也不一样，再精湛的设计师也不可能建成和旧房面积完全一样的新址。”

虎踞北路4号5幢原是建于上世纪50年代的砖木结构小楼，由苏联内行设计，昔日是高档工程师、带领干部的住所。2013年拍摄的相片表示，老楼墙面吊顶零散、楼板损坏，高下水管谈松弛漏水，电线表示，还生了白蚁，安全隐患颇多。2014年7月，5幢经南京市房屋安全轻浮处轻浮为C级局部危房。翻拍/本刊记者 王宇

张伟也融会，每户的面积完全弗成减少。为此，他理论移交贯串了5幢建筑设计使命的江苏潜入建筑设计研究有限公司（以下简称“潜入设计”）。

但就像用一块旧衣料裁新衣，潜入设计肃穆东谈主吴春霞深知，每一家都南北通透、不打破“三原”原则、不减少套内面积，同期作念到这三点，是设计决策濒临的最浩劫点。

房子捣毁重建后，诚然房产证表示许明家的套内面积和建筑面积不减反增，许明照旧怀疑自家的面积被侵占了。她的依据是，房子盖好后，她到近邻两户看过，其中一套原面积与她家相似，户主是使命小构成员，许明合计，他家重建后的套内面积看起来加多了不少，以致比自家还大。

另一个让东谈主合计难以公正处理的，是大幅的户型篡改。因是对门邻居，陈毓芬与张伟曾执政南空间的大小上有过博弈。陈毓芬男儿陈洱告诉《中国新闻周刊》，她家的206室，套内面积72日常米，原来就南北通透；张伟家的205室，套内面积56日常米，是全南户型。在最先按面积占比诀别南向空间的决策中，206室的朝南长度超越7.2米，而205室只好不到5.2米。但在随后的决策中，陈毓芬发现自家的朝南长度只剩不到6.5米，而205室则变成6.65米。陈毓芬怀疑，张伟通过与设计公司的暗里交流，影响了设计决策。

吴春霞告诉《中国新闻周刊》，那时，全南户型的业主主张，在他们曾经让出一部分南向空间的情况下，自家的南面长度理当比昔日就南北通透的居民大，因为后者只好一间房子朝南。

居民出资主导的捣毁重建，居民有各自的设计想法，设计公司如何得志个体的诉求？肃穆秦淮区石榴新村技俩的南京纪念建筑环境设计院（下称“纪念设计院”）院长丁小梅告诉记者，原地捣毁重建势必要面对设计决策带来的利益篡改，但这应该建立一套透明、合理的利益合营机制。篡改若导致赔本，不错按照市集价钱抵偿；若带来收益，也应该按照价钱购买。手脚第三方专科机构，与出资居民的互动应基于设计院提供的概述决策，而不是任由居民径直介入设计经由，以个体诉求影响举座的利益分派。

按照捣毁重建的通行作念法，每户居民的新址面积只可加多，弗成减少。在另一个原拆原建的石榴新村技俩里，免费加多的面积必须精确适度在建造老本允许的鸿沟内，且居民支付智力有限，按市集价付费得回的面积也弗成太多。

最终，在建筑物限高、消防表率、容积率、日照和绿化率等刚性敛迹下，纪念设计院把柄居民原有住房面积的统计数据，诀别出20个面积段，36种繁衍户型。

“设计行业习尚了在十几万日常米的技俩里作念四五种户型，要在建筑面积2.45万日常米的技俩里作念二三十种户型，这是离奇乖癖，但咱们作念到了。”纪念设计院董事长徐翔告诉《中国新闻周刊》。

在丁小梅看来，石榴新村的设计决策本质上是秦淮区政府与建造单元越城集团争取居民签约的有劲器具。换言之，居民需要看到我方畴昔会被安置进若何的住房里，才能决定是否出资相沿旧址重建。更好的设计决策，意味着更早得回更多居民的相沿。

此外，居民的意向与诉求也如实会径直影响设计的走向。有些许居民会弃取旧址安置，旧址安置后又会弃取多大的房子？这就像“鸡生蛋照旧蛋生鸡”，莫得居民的最终决策，设计决策也永久定不下来。石榴新村技俩肃穆东谈主黄炜炜说，哪怕只好几户居民的意向有变，都可能会导致统统这个词决策从新来过。

居民完成签约后，设计决策基本详情，还需面向不同面积段的居民，有针对性地进一步征求意见，以便作念出更详尽的优化篡改。

“既当畅通员，又当评判员”

在捣毁重建过程中，设计决策很紧要，灵验交流也很紧要。

秦淮区成立了由区委区政府主要带领担任组长的“石榴新村城市更新危房安全消险修订指挥部”，秦淮区房产局、朝玉阙街谈做事处以及肃穆该技俩的越城集团酿成“三驾马车”，由机关干部担任组长的8个现场使命组也进入石榴新村，保险与388户居民的探访、交流。最终，探访交流使命持续了五个月，宣传策略、答疑解惑，仅是居民议事会就举办了52次。

童承江告诉记者，面向居民交流时，使命主谈主员保持策略阐扬注解口径的一致性至关紧要。过往的案例标明，居民的不信任，不时都是因为下层使命主谈主员罗致的培训不够，给出让居民困惑的庞大信息所致。

此外，基于丰富的拆迁征收使命教化，越城集团董事长朱冬云深知，信息公开、透明的紧要性若何强调都不为过。为此，他们引入信息查询系统，不错径直稽查邻居的户型、面积等信息，确保石榴新村居民之间信息透明。“就算你不公开，居民之间也会相互探问。”朱冬云说。

而在5幢，年青的居民要上班、大哥的居民要看病，即便想深度参与翻建使命，也衰退要求。张伟是永久不变的中枢成员，但数位受访者都认为，对他来说，首要计划是让翻建能快速鼓动，居民个体的意见和诉求更像是困难。

5幢坐落于省化工小区北侧，距离江苏省政府直线距离不到1公里，是南京市的中枢区。影相/本刊记者 王宇

张伟曾对《中国新闻周刊》说，许多问题出现，是因为居民不懂建筑方面的专科学问，又得不到阐扬注解。但他不认为我方有智力和义务作念出阐扬注解。

在多位受访居民的印象里，2018年7月的翻建工程使命小组改选，是一个分水岭。在此之前，居民还能民主协商，但而后，最先由全体居民选出的七东谈主小组缩减为五东谈主，除了一位公房产权统统方江苏省纺织集团的代表，以张伟为中枢的使命小组变得更加强势，信息与决策也变得愈发不透明。

早在2016年底，许明就运行给宁海路街谈做事处写信，认为居民弗成“既当畅通员，又当评判员”，央求由街谈办径直带领并组织实施5幢的危旧房修订。

察觉到使命小组权力集结，许明2018年9月5日、10月7日又给街谈写信，要求街谈制止使命小组制定的“参与表决东谈主数的80％应承为通过、未能参与表决者视为弃权”的决议功令。惦念翻建最终因衰退外部监督而失控，在第二封信里，许明的诉求更加明确：畏忌翻建央求；请求将翻建改为维修，由我方承担房屋维修的统统用度。

成为试点，翻建加快

2019年3月11日，张伟以“东谈主民来信”的阵势，致信南京市筹算局信访办、南京市筹算局城均分局，请筹算局回复三个问题：第一，是否允许南入户改为北入户、四个单元改为六个单元？第二，室外路基束缚擢升，雨水严重倒灌，是否不错举高楼房完全高度？一楼湿气，可否弃取架空防潮，地下室空间法式如何把抓？第三，二楼炎暑难耐，可否设计阁楼、老虎窗，隔热透风？

2019年4月15日，南京市筹算和当然资源局出具《对于张伟请求“虎踞北路4号5幢险房翻建问题”的行政奉告书》。除了重申“三原”原则，奉告书明确：建筑进口不错篡改；架空防潮、阁楼、老虎窗，如波及超出房产证载建筑面积和打破实测图建筑完全高度和体块外框线，则不得确立。这也意味着坡顶空间弗成确立大众楼梯、防潮层弗成建地下室。

2019年5月，经各区梳理报送，南京市详情了四个危房修订试点，虎踞北路4号5幢是其中之一。手脚C级危房翻建技俩，由市、区财政和产权东谈主按照2:2:6的比例分担翻建用度。5幢翻建自此提速。

而后，由市房产局牵头的危房修订试点使命鼓动办公室成立，政府指定饱读楼区房产集团的子公司为代建单元。2019年10月25日，全体产权东谈主签名授权托付下关房产计议有限公司，实施办理翻建工程陈诉、翻建施工、齐全验收、换发两证等全面使命。

2019年11月，5幢的居民陆续搬离，运行租房过渡，但陈毓芬迟迟未搬。“那时咱们只看到自家的房屋设计平面图，对房屋结构、工程造价这些要津事项一无所知，这些事情都还没定的情况下，为什么急着让咱们搬家？”陈洱告诉《中国新闻周刊》。

许明歌唱陈毓芬在知情权得不到保险时拒绝搬家的勇气。她出示的一张自家设计图表示，2019年11月22日，丈夫在设计图上署名，全家搬离。但这并不代表他们认可重建决策。许明但愿看到整幢楼的平面设计图，这么不错阐述每户面积是否有不当增减。

吴春霞告诉记者，让每户居民在自家的平面设计图上署名，是她出于“风险防控”而选择的措施。但她不认为居民有权益拿到整幢楼的平面图，因为这可能使本就计较面积增减的居民明察青年出更多事端。但她曾经在公开阵势展示过，她暗示，潜入设计曾在有住建部门和街谈出席的居民会议上，用PPT展示过整幢楼的平面设计图。

至于房屋结构，吴春霞认为，居民无权索求结构设计图纸，也无权搅扰设计方在房屋结构设计上的决策，因为结构设计有专科的审核经由。

2020年3月，仍未搬离5幢的陈毓芬向宁海路街谈、南京市房产局、下关房产公司发送《肃除托付授权请问书》，称此前的托付存在要紧污蔑，且被授权单元未明确房屋翻建经由、具体肃穆东谈主及程度安排、统统事项不公开透明，故肃除此前的托付，同期也不再授权托付业主张伟为代表的使命小组，要求而后一切事宜都需与陈毓芬本东谈主斟酌。

此时，曾经搬离5幢的居民特殊战抖。张伟说，为了鼓动翻建，他们选择了增设围挡、搬一家拆一家等方式，迫使居民早日搬离。最终，在街谈的介入和劝说下，2020年7月10日，陈毓芬搬离，搬家用度由街谈垫付，比大部分居民晚搬离7个月。

值得防御的是，陈毓芬眷注的工程报价，真的在居民一谈搬离后发生变化。李芒记起很融会，2020年7月初，因为一份文献需要产权东谈主署名，张伟找到她。署名时，李芒问起按照1500元/日常米预交的翻建费够不够用。“我记起他说，不是的哦，3600元一个日常。”听到新的报价，李芒心里“咯噔”一下。多位居民对翻建费在房屋捣毁后变更心存疑虑，但曾经走到这一步，商榷的空间曾经险些莫得了。

2014年5月9日，虎踞北路4号5幢全体居民就原地捣毁重建达成一致。翻拍/本刊记者 王宇

施工过程中，许多居民但愿进入工地监工。手脚101室公房的田户，代敏发现，自家的厨房莫得窗户。在设计决策阶段，代敏就发现，两户合租的101室仍然共用厨卫。因她强烈反对，决策为她加多了一厨一卫，但厨房莫得窗户。为此，从设计到施工过程中，她曾屡次与潜入设计的驻场职工交涉，得到的回复是“搞不了”。

吴春霞回复记者称，为合田户的安谧厨卫需求篡改决策曾经是“东谈主性化设计”，给厨房留窗户并非设计公司的义务。

谈起5幢居民的质疑，吴春霞情感兴隆。她告诉《中国新闻周刊》，算上追加用度，统统这个词技俩收费34万元，前后却持续了三年，还要承受居民建议的分歧理诉求，要是弗成复兴诉求，有些居民还会话语攻击。“到后期我就不跟其他东谈主交流了，只和张伟对接。”吴春霞暗示。

待解的难题

2022年5月，重建后的5幢托付了。

对于重建后的房子，张伟大体上是满足的。借助对统统这个词技俩的把控，他得到了生机中的房子：原先全南的户型改为南北通透，厨房和卫生间朝北；户型设计成“三段式”，不到60日常米的斗室子终于隔出一间客厅。

还有少许是，人人曾经达成共鸣弗成用的闷层，终究成为了二楼居民的阁楼。过后看，这是一个“留后手”的作念法——在坡屋顶与二楼每一户对应的位置，都留了窗户。房子建成后，不错请装修施工队径直将二楼的天花板锯开一个口子，在屋内架设通往阁楼的楼梯。

别称不肯具名的街谈使命主谈主员告诉记者，他们知谈居民很可能会擅自占用屋顶里面空间，在无法阻滞的情况下，他们只可反复移交施工方，“一定要把房屋的结构作念好”，详确居民锯开天花板后，出现安全隐患。二层居民为斡旋装配的天窗自行支付9000元，而不计入5幢的建造总用度中。

房子虽莫得建地下室，但仍然建了架空防潮层。关联词一层阴凉、湿气以致反臭的问题仍然存在。

诚然翻建了，但这栋楼照旧需要装配抽除积水的水泵，电费若何分担、电表若何装配，都莫得达成一致。还有一些尚未分派的大众区域何去何从，并无定论。

大量时间，张伟对5幢的捣毁重建是满足的：“我太太12岁就住在这里了，我是在已毕我太太儿时的空想！”

但他的爱妻偶然间也会想，因为翻建，住一楼的弟弟成了丈夫最强烈的反对派，两家决裂；对门的陈毓芬从好邻居成了“仇东谈主”，两家东谈主在楼谈里发生过肢体冲突，以致还惊动了窥伺。

许明干脆搬了出去，宁可把新址出租，我方与老伴住进3公里外一栋昏暗、逼仄的老楼，也不肯与张伟家作念邻居。李芒照旧住在10公里外的光华门，比起5幢的新址，那儿又小又旧，可她合计我方在那儿过得更发放。

房子建成了，邻里干系还有待重建。

（文中李芒、张伟、许明、陈洱、陈毓芬、代敏均为假名）欧洲杯线上买球